Rengeteg szó esik manapság a jelzáloghitelekről, illetve arról, hogy a bankok többek közt azért is kénytelenek egyre magasabb kamatokat felszámolni az adósoknak, mert ők maguk is nehezen (értsd drágán) jutnak forráshoz. Ráadásul a felhajtott forrásaik nagy része (lakossági betétek, bankközi piacon szerzett források) meglehetősen rövid lejáratúak, így a bankok számára nagy bizonytalanságot okoz, hogy sikerül-e őket addig a bankon belül tartani, amíg a belőlük finanszírozott hosszabb lejáratú hiteleket visszafizetik a hitelfelvevők.
Sokkal kevesebb szó esik a jelzáloglevelekről, mint befektetési formáról. Talán ismét lesz kormányzati (és MNB) akarat arra, hogy egy kicsit jobban elterjesszék őket. Ez a poszt a befektetési alternatívák taglalásának folytatásaként most ezeket az értékpapírokat veszi górcső alá. Tudom, hogy az állampapírokról ígértem egy részletesebb posztot, az is érkezik nemsokára. :)
Mik azok a jelzáloglevelek? Sok szempontból olyanok, mint az állampapírok, sok szempontból nagyon is különböznek tőlük. A jelzáloglevelek is hitelviszonyt testesítenek meg, azaz a befektető megvásárlásával jogot formál valamilyen előre meghatározott kuponfizetésekre, és a megadott lejáratkor visszakapja a befektetett tőkéjét is. Hasonlóan az állampapírokhoz, a kuponokat tipikusan évente fizetik, és lehetnek fix vagy valamilyen referenciakamathoz kötött változó kamatozásúak. A jelzáloglevelek lejárata a legtöbb esetben valahová 5 és 10 év közé esik. Lejárat előtt nem válthatók vissza, de tőzsdén értékesíthetőek. Eddig a hasonlóság az állampapírokkal.
Miben különböznek tehát mégis? Egyrészt nem az állam bocsátja ki őket, hanem egy úgynevezett jelzáloghitel intézet. Ami nem bank, csak valami hasonló, és tipikusan egy bankcsoport része (pl. OTP, UniCredit, FHB). Egy ilyen pénzintézet a bankokhoz hasonlóan jelzáloghiteleket nyújt különböző lakó- és kereskedelmi ingatlanokra. Ehhez azonban nem gyűjt(het) betéteket, forrásait éppen a jelzáloglevelek kibocsátásából és egyéb bankközi tranzakciókból szerzi. Egy stabil, jól működő ingatlanpiaccal rendelkező gazdaságban ez egy nagyon jó konstrukció. A jelzáloghitel intézetek a bankoknál sokkal stabilabb és olcsóbb hosszú távú forrásokhoz jutnak, a befektetők pedig általában az állampapíroknál kissé magasabb hozamhoz. Mindenki profitál a jelzáloghitelekből. A felvevője azért, mert nő az életszínvonala (hiszen azért vesz fel hitelt, mert ez a célja, különben nem szivatná magát az adóssághalommal), a pénzintézet és a befektető pedig azért, mert viszonylag biztonságosan viszonylag magas hozamon osztozhatnak.
Ez a blog persze arról szól, hogy ezeknek a "viszonylagoknak" mindig utána kell számolni, ami a pénzintézetnek nagyon megéri, mint olcsó, hosszútávú forrás, az a befektetőnek lehet, hogy elszalasztott hozam.
Fontos még tudni, hogy a jelzáloglevelek nem egyszerűen csak az őket kibocsátó pénzintézet tartozása. Konkrét fedezet (egy csomó jelzáloghitel) van hozzájuk rendelve. Egy független vagyonőr (nem a fekete ruhás, hanem a fehérgalléros fajta) ellenőrzi időről időre és minden egyes új jelzáloglevél kibocsátásakor, hogy a megfelelő-e a forgalomban lévő jelzáloglevelek fedezettsége. Magyarul, érnek-e annyit a jelzáloghitelek és végső soron a jelzáloggal terhelt ingatlanok, amelyekre a kiadott hitelek szólnak, mint a finanszírozásukra kibocsátott jelzáloglevelek. (Itt kicsit egyszerűsítünk, fedezet nem csak ingatlanhitel, hanem például állampapír is lehet, a lényeg, hogy ha valaki elad 1 milliárd forintnyi jelzáloglevelet, akkor legalább ekkora értékű fedezetett kell ezekhez rendeljen.) A jelzáloghitel intézet csődje esetén annak hitelezői csak akkor férhetnek hozzá ezekhez a fedezetekhez, ha a jelzáloglevél tulajdonosokat már maradéktalanul kifizették. Az is fontos, hogy a jelzáloghitel intézetek a saját mérlegükben tartják a hiteleket, így érdekeltek azok visszafizetésében. Jó esetben ők maguk adják ezeket a hiteleket, így már az elbíráláskor is szem előtt tartják a hitelportfóliójuk minőségét.
Mit mondhatunk a jelzáloglevelekről, ha a szokásos négy szempont (időhorizont, likviditás, kockázat, hozam) alapján vizsgáljuk meg őket? Időhorizont szempontjából ezek valóban hosszú távú, több éves befektetések. Céljuk éppen az, hogy egy viszonylag stabil piacból (haha, emlékszünk a fenti viszonylagos megjegyzésre?) tudjunk éveken keresztül stabil hozamot megkapni. Bár a papírok idő előtt eladhatóak a tőzsdén vagy adott esetben az őket kibocsátó bankcsoport irodáiban (kisbefektetők esetén), itt figyelembe kell vennünk a második szempontot. Nevezetesen ezek a papírok jelenleg sokkal kevésbé ismertek, népszerűek mint az állampapírok. Ezáltal nem igazán likvidek, nehéz tehát akkor és annyiért kiszállni egy ilyen befektetésből, amikor és amennyiért szeretnénk. És ez bizony sokakat elriaszt (joggal) egy ilyen befektetési formától, ami megintcsak nem a piac növekedésének és a likviditás bővülésének irányába hat. Épp ezért becsülendő nagyon minden szabályozói, kormányzati és központi banki szándék, amely arra irányul, hogy ezt a nagy múltú, de most meglehetősen pangó piacot felélessze. Hajrá, hajrá, majd meglátjuk mi lesz belőle.
A papírok hozama valahol az állampapírhozamok környékén, jó esetben azok felett található. Egy adott piacon az állam a legjobb adós (saját devizájában kibocsátott adósságokat nézve), hiszen ő bármikor bármennyi pénzt nyomtathat, hogy visszafizesse az adósságát. Ezért hosszabb távon a befektetők az államtól várják el a legkisebb hozamot befektetéseikért. (Ez persze rövidebb távon mindenféle anomáliák miatt változhat.) A hozamok lehetnek fixek a teljes futamidő alatt vagy mondjuk negyedévente módosulóak. Tekintve a meglehetősen hosszú futamidőt és a jelenleg viszonylag nehéz eladhatóságot, a fix hozam nem tűnik a legjobb választásnak. Szeretnénk-e például egy olyan befektetést ma megvenni, amelyik a következő 10 évben fix 15%-ot fizet? Ha ma 1 millió forintot fektetnénk be, minden évben 150 ezret kapnánk kuponként és a tizedik év végén visszakapnánk a tőkénket. Nem hangzik rosszul. Viszont (és itt áttérünk a kockázat kérdésére, látszik mennyire nehéz a hozamot enélkül vizsgálni) ha a második év után beüt egy 20%-os infláció, akkor a nominális hozamunk inkább reálviszembe (na jó, negatív reálhozam) csap át. És egy ilyen befektetésből nagyon nehéz a menekülés. Ha a hozam változó, és az infláció mellett a kamatszint is megemelkedik (amire azért alapos esély van), akkor legalább valamilyen mértékben, a kupon növekedése által kárpótolva vannak a jelzáloglevél tulajdonosok a magasabb inflációért.
Manapság pedig nem árt hangsúlyozni (sajnos), hogy ezek a papírok szinte mindennél jobban építenek az ingatlanpiac és a jelzálogszerződések stabil működésére. Ha az állam utólag a szerződések rövid távú politikai érdekeknek megfelelő átírásával hirtelen elveszi a fedezetek egynegyedét (ez történik manapság), akkor könnyen bajba kerülhet a mégoly körültekintő jelzáloghitel intézet is. Erre pedig nyilván a megnövekedett kockázat miatt megnövekedett hitelkamatokkal reagál. A hosszú távú befektetők pedig nem jelzáloglevelet hanem inkább valamilyen külföldi befektetést keresnek maguknak. Egy újabb példa arra, hogy a kiszámíthatatlanságnak milyen társadalmi költségei lehetnek. No comment, ez most nem az aktuális rovat, csak úgy mondtam.
Csak hogy további témaígéretekben most se legyen hiány: ide kívánkozik még a többi ingatlanpiac alapú befektetés is: maga az ingatlan, az ingatlanalap, illetve az angolszász piacokon oly népszerű (és oly sok problémát okozó) jelzálog-fedezetű értékpapírok. De ezekről majd a közeljövőben.
